工业上楼：招商项目为何上不了楼？

苏州，拿出全新杀手锏——工业上楼。

近期，苏州出台“工业上楼”政策，成为首个市级层面出台政策的二线城市。

工业上楼发展至今，暴露出不少问题：不是所有企业都适合上楼、企业对工业上楼认知不足、厂房供给与企业需求错配等。

由此看来，如何因地制宜、因业制宜，找到“正确上楼姿势”，发挥其最大价值效应，成为诸多城市的重要课题。

01上楼并非易事

不是谁都能随意“上楼”，也不是谁都愿意“上楼”。
一方面，适合工业上楼模式招商的企业范围有限。
准确的说，只有一部分轻型生产、环保型、低能耗类型的高端制造业能满足上楼条件。
另一方面，放眼全国，工业上楼在珠三角地区的实践较为普遍，在其他区域仍处于起步阶段。
受工业上楼普及度不好、市场渗透率不高的影响，不少企业缺乏认知、信心不足，担心入驻后难以实现研发生产，试错成本高。
另外，工业有千行千面的特点，不同企业对厂房建筑有不同的需求。
工业上楼在开发建设时，如果没有根据企业的需求进行厂房定制，给予一定的配套功能，极大可能会给企业带来生产需求与产业空间不匹配的难题。甚至，企业将增加二次设计与装修改造的成本。
只有企业基本需求得到满足，企业才有上楼的可能。
虽然有些工业上楼厂房在垂直运输设备、清洁的生产环境等方面按企业需求配置完善，但不少生产型企业对于单层厂房的需求难以改变，大多数企业仍然不愿意上到高层。
另外，园区顶楼租金较低且易于摆放重型设备、配置休闲空间，去化较为容易。但是，中间层既没有首层的便利优势，也没有顶楼的价格、空间优势，容易出现难以去化的问题。

因此，工业上楼计划想解决“上不去楼”的难题，政府和企业都要找到“正确的上楼姿势”。

02上楼正确姿势

对政府来说
引导企业上楼，首要任务是定位当地适合上楼的产业。
对于政府、园区来说，需根据当地产业规划因业制宜，结合“工业上楼”的相关条件，根据产业特性、产业链特质，进行前瞻性的园区规划，筛选出适合区域发展的产业，再进行建筑设计。
为了避免脱离整体规划与准确定位的重复建设，在招商引资过程中，需要多维度考核：是否能与当地已入驻、发展中的企业实现上下游产业链配套、是否满足“智”造、绿色的发展要求等。
拥有满足企业核心需求的“硬件”，才有可能吸引到企业上楼。
对上楼产业精准定位后，下一步要针对入驻企业的需求，为“目标客户”提供定制化厂房及后续服务。
举个例子，深圳南山产业园区经过对企业“上楼意愿”进行深入分析，设计了“折叠空间、多维产城”方案，采用环形坡道+高架道路模式，最大限度地满足企业的生产需求，减轻企业的运输成本。
上下楼就是上下游，产业园就是产业链。
此外，利用工业上楼实现产业聚集，有利于企业增速发展，也为园区提供了更精准的服务发力方向，更好地为企业“牵线搭桥”。
产业园区通过招引龙头企业与上下游相关企业，聚集到同一工业载体上，形成产业集聚型园区。
比如，国内首个全装配式“工业上楼”项目——深圳坪山新能源汽车产业园，建设集研发办公、轻型生产等功能于一体，智能制造产业集聚度超85%，城里城外变成楼上楼下，合作伙伴就在身边，大大降低企业运输和沟通成本。
这种模式，真正让企业实现了需要什么，在“群里”打招呼；打个电话，设备就能搬上楼，节约了沟通与运输成本。
对企业来说
认知自身所属的产业、产品类型能否上楼。
比如，有些生产需要用到大型机器设备、重型起重运输装置，或产品类型体积重量较大，对楼层承重与层高提出较高要求的企业，上楼就难以实现。此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等，也是能否上楼必须考虑的因素。
上楼产业最好是“精密小轻”产业，生产工业流程要相对简单，对室内空间尺度要求较小，内部物流管线较少。
总结来看，高端智能制造业，包括工业互联网、人工智能、物联网等中小规模的制造业更适合工业上楼。
上楼后，整合优质资源，降低成本，提升效率。
对于“工业上楼”企业而言，信息交流和技术协作是相当重要的。“工业上楼”在空间分布上更集聚，有利于企业之间的协同合作。
另外，工业上楼模式更注重公共基础设施，为企业节约生产建设的成本；降低中间产品的运输费用和能源消耗，提高生产效益与产品利润，让企业发展实现量质提升。
政企同心，打好发展基础，积蓄发展能量。
在温州，耀弘塑业就是当地政企配合的好例子。在老旧工业区改造行动中，耀弘塑业成为首个企业自主改造的项目。
借助当地“拿地即开工”、开展“无差别”方案预审查、建设工程规划许可“多证齐发”等产业扶持策略，结合其自身产品工艺流程，实现了可圈可点、特点鲜明的高楼生产空间改造。

原地拆、原地建，没增一块地，建筑面积增加近10倍；容积率提升近10倍，当地实现了“工业上楼”。新建厂房功能从单一向多元推进，将传统制造模式延展至设计、研发、生产、生活配套于一体，实现“多能合一”的新型都市工业综合体。

03上楼特别注意

虽然，产业定位是符合工业上楼的产业方向，所积累的产业基础也无形之中为工业上楼叠加了先天优势。
但是，工业上楼不适合高端产业不发达，待开发土地面积较大的中小城市。
从用地情况来看，工业上楼计划更适合在产业载体供应稀缺、战略性新兴产业集聚度高的区域开展。在土地、产业载体供应相对充裕，或具有重工业产业特征的二三线城市，容易出现大楼供需失衡的情况。
目前，发展高端制造业成为工业上楼的大势所趋，但高端产业发展对园区基础、标准、配套的要求更高。比如，新能源汽车产业上楼，不仅要关联电池产业，还会涉及到工业软件、合金技术、材料技术等产业的配合。
这就需要园区在大量产业需求调研基础上，出台重点上楼产业的细分目录、不能上楼的产业目录等，遵循“先定位→再设计→后招商”的逻辑思维。根据产业定位决定招引企业类型，来设计载体空间的层高、货梯以及各种配套设施。
除此之外，招商重点也不再是侧重价格优惠，而是构造价值体系，注重企业长期发展，从根本上促进产业的集聚集约。
虽然定制化空间产品更符合企业自身需求，但园区厂房定制、服务成本上升，企业后期运营维护成本也会相应上升，为企业最终选择“上楼”带来了很大压力。
当有成本更低、效率更高的“非上楼”载体选择时，可能会导致厂房较高空置率的产生。
综上所述，工业上楼推进需要扶持战略铺垫，根据产业发展情况制定创新灵活，有导向性的战略。无论如何，工业上楼需要因地制宜、因业制宜，更好地带动企业、产业与当地经济的发展。

来源：招商网络